Les nouvelles règles du DPE et leur impact sur les locations

Le diagnostic de performance énergétique fait partie des pièces indispensables à la location. Obligatoire pour tous les logements mis en location, il doit être remis au locataire et annexé au contrat. Sa classe, sa date de validité et son numéro permettent d’évaluer la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et la performance globale du bien.

Depuis juillet 2025, le DPE énergie et le DPE carbone sont regroupés dans un diagnostic unique. Le calendrier annoncé prévoit l’application de ses nouvelles exigences aux locations de logements existants au 1er juillet 2026, puis aux logements neufs mis en location au 1er janvier 2028. Les bailleurs doivent donc anticiper le classement du bien, les rénovations possibles et les informations à fournir aux candidats.

Un diagnostic unique pour comparer les biens

Dans les anciens dossiers, deux évaluations étaient souvent nécessaires : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE unique rassemble ces critères dans une échelle unique de A à G. Cette harmonisation rend les annonces plus comparables, sans supprimer les différences liées au type de logement ou à la qualité de l’enveloppe.

Pour lire une fiche de location, il faut distinguer le DPE du logement de celui de l’immeuble. Un résultat global dans un immeuble collectif ne garantit pas la performance de l’appartement proposé. La consommation annuelle, les émissions estimées et la date du diagnostic permettent alors de vérifier que les informations advertised entre plusieurs biens restent comparables.

Des seuils plus stricts pour la mise en location

La réforme ne se limite pas à la fusion des documents. Elle révise les seuils de performance et renforce le rôle du DPE dans la décision de louer. Les logements les plus énergivores, dits passoires thermiques, sont déjà concernés : ceux classés G sont interdits à la location depuis 2023, et ceux classés F ne peuvent plus être mis en location lorsqu’ils sont vides depuis le 1er janvier 2025.

Selon la classe obtenue, des logements actuellement classés E peuvent relever d’un niveau interdit. Un propriétaire doit donc vérifier ses travaux avant de proposer un nouveau bail. Le gel des loyers dans les logements F et G reste un point de vigilance. Pour un locataire, l’absence de diagnostic dans le dossier constitue une alerte : le bien peut être interdit à la location, même si son prix et son emplacement paraissent attractifs.

Dérogations, sanctions et responsabilités

Des exceptions prévues par la loi subsistent, notamment en cas de vente du logement, de travaux de transformation ou de relogement du locataire. Elles obéissent à des conditions précises et ne permettent pas de contourner une interdiction générale. Un bailleur doit documenter la situation et confirmer que la mise en location reste autorisée avant de signer.

L’information due aux candidats aux locations s’est renforcée depuis le 1er juillet 2022. Les professionnels de l’immobilier doivent fournir les informations issues du DPE avant la visite ou la conclusion du contrat, tandis que le diagnostic complet est remis et annexé au bail. Une omission peut engager la responsabilité du professionnel. Pour le locataire, l’incohérence entre l’annonce, le bail et le DPE constitue un motif de vérification.

Les effets sur les propriétaires et les locataires

Pour le propriétaire, la valeur locative du bien dépend davantage de sa performance énergétique. Une rénovation énergétique mal anticipée peut rendre un logement difficile à louer ou à céder. L’estimation des travaux, des économies attendues et du calendrier réglementaire aide à choisir entre une remise en location immédiate et un investissement dans la rénovation.

Dans le secteur immobilier, les partenariats entre agences et la répartition des commissions facilitent la circulation des annonces. Ils n’ont aucun effet sur les seuils du DPE, mais une même annonce peut être relayée par plusieurs intermédiaires. ViteLogé rassemble ainsi des fiches de location et de vente avec prix, localisation, nombre de pièces et source. Le diagnostic complet reste à vérifier auprès de l’agence ou du propriétaire.

Vérifier le dossier avant la visite

Avant la visite physique, la visite virtuelle en direct permet d’examiner la disposition des pièces, la lumière et certains équipements. Cette étape facilite le repérage, mais elle ne remplace ni la visite sur place ni la lecture du DPE. Un logement dont la classe est médiocre peut prévoir un confort réduit, des charges plus élevées et des travaux à prévoir.

La vérification du dossier doit porter sur l’unicité du document, la lettre attribuée au logement, la date de réalisation et la durée de validité. Il faut aussi comparer la consommation annoncée avec celle du bien et contrôler que la classe présentée dans l’annonce correspond au DPE. ViteLogé simplifie la première sélection grâce aux informations de ses fiches, sans remplacer les justificatifs fournis par le professionnel.

La prochaine étape, avant la signature, consiste à obtenir du propriétaire ou de l’agence un DPE à jour, puis à contrôler sa classe, sa date de validité et sa présence dans le dossier de location.